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以下文章來源于中國物流與采購雜志 ，作者席悅

今年4月，“遠(yuǎn)洋物流”品牌揭牌儀式在上海遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈舉辦。至此，遠(yuǎn)洋物流將以獨(dú)立品牌的形象全新亮相，持續(xù)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域深耕發(fā)展。遠(yuǎn)洋集團(tuán)于2017年即布局物流地產(chǎn)領(lǐng)域，2018年首個(gè)項(xiàng)目“嘉興南湖產(chǎn)業(yè)園”開工。

2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)對(duì)物流開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行了重組，并推出“遠(yuǎn)洋物流”品牌，定位為從事物流地產(chǎn)全周期開發(fā)和運(yùn)營管理、收并購及定制服務(wù)的物流地產(chǎn)品牌，具備項(xiàng)目投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、物業(yè)管理等覆蓋物流地產(chǎn)全流程的專業(yè)能力，能為客戶提供高標(biāo)倉庫、冷鏈倉庫等多樣化的物流倉儲(chǔ)解決方案。

截止今年6月，遠(yuǎn)洋物流在管面積已近400萬平方米，投資管理近50個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋北京、上海、南京等近20個(gè)一、二線城市，資產(chǎn)總值近200億元。毫不夸張的說，公司擴(kuò)張速度之快令人刮目相看。

對(duì)此，遠(yuǎn)洋物流總經(jīng)理馬天一12月8日在接受《中國物流與采購》雜志記者采訪時(shí)坦陳：背靠遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋資本兩大支持，遠(yuǎn)洋物流的發(fā)展無異于安上了“實(shí)業(yè)+金融”的雙輪驅(qū)動(dòng)，讓遠(yuǎn)洋物流在規(guī)模擴(kuò)張、行業(yè)發(fā)展中具有先天優(yōu)勢(shì)。

遠(yuǎn)洋物流總經(jīng)理 馬天一

居安思危  拓展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)

遠(yuǎn)洋集團(tuán)是一家擁有28年歷史的綜合型實(shí)業(yè)公司，遠(yuǎn)洋集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)及建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。“遠(yuǎn)洋物流作為集團(tuán)的協(xié)同業(yè)務(wù)之一，成立于2017年，但實(shí)際上從2016年開始，遠(yuǎn)洋集團(tuán)就已經(jīng)開始在研究物流地產(chǎn)這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的細(xì)分業(yè)務(wù)方向。”馬天一透露，一方面，從公司發(fā)展需要來看，2017年是遠(yuǎn)洋集團(tuán)上市10周年，無論是重點(diǎn)城市拓展、土地資源獲取還是物業(yè)投資規(guī)模上來看都是具有里程碑意義的一年，進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域也是協(xié)同遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)展、與時(shí)代發(fā)展同頻的體現(xiàn)。借助集團(tuán)的品牌影響力以及服務(wù)城市及企業(yè)客戶的豐富經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，可以為物流客戶打造高品質(zhì)的物流基礎(chǔ)設(shè)施、提供專業(yè)高效的物流倉儲(chǔ)服務(wù)。

另一方面，從物流行業(yè)趨勢(shì)來看，無論是電商的蓬勃發(fā)展還是高端制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)都讓現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)特別是高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)物流需求持續(xù)旺盛增長，國內(nèi)物流地產(chǎn)還處于初級(jí)階段，未來還有巨大發(fā)展空間，從賽道原則上來講，入局物流地產(chǎn)也是高度看好中國物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。

“2015、2016年住房市場(chǎng)高速發(fā)展，但越是在蓬勃發(fā)展時(shí)，越需要考慮未來發(fā)展的多樣性。現(xiàn)在看來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)當(dāng)時(shí)做出拓展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決定，還是頗具前瞻性的。”馬天一認(rèn)為。

經(jīng)過4年多的發(fā)展，遠(yuǎn)洋物流是擁有物流地產(chǎn)全周期開發(fā)和運(yùn)營管理、收并購、定制服務(wù)的物流地產(chǎn)品牌，有專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，具備項(xiàng)目投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、物業(yè)管理等覆蓋物流地產(chǎn)全流程的業(yè)務(wù)能力。

在城市拓展方面，遠(yuǎn)洋物流目前圍繞長三角、大灣區(qū)、京津冀及中西部物流核心熱點(diǎn)城市進(jìn)行布局。馬天一告訴記者，“遠(yuǎn)洋集團(tuán)從北京起家走向全國，在五期戰(zhàn)略中集團(tuán)提出南移西拓，因此遠(yuǎn)洋物流整體上的戰(zhàn)略也是要向南移，重點(diǎn)投資長三角和大灣區(qū)項(xiàng)目。”

強(qiáng)大的基因和背景  鑄就“實(shí)業(yè)+金融”優(yōu)勢(shì)

與傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè)相比，遠(yuǎn)洋物流的先天優(yōu)勢(shì)明顯。

一是自帶強(qiáng)大“基因”。馬天一告訴記者，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擁有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理、工程營造乃至物業(yè)服務(wù)等經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)秀的地產(chǎn)基因也是核心優(yōu)勢(shì)之一；此外，遠(yuǎn)洋物流作為遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下獨(dú)立品牌，積極依托集團(tuán)資源及遠(yuǎn)洋資本在物流全產(chǎn)業(yè)鏈中的投資布局，包括對(duì)鄭明、九曳、發(fā)網(wǎng)、GEEK+等知名物流企業(yè)、冷鏈及溫控供應(yīng)鏈企業(yè)、快運(yùn)快遞企業(yè)以及相關(guān)運(yùn)營商進(jìn)行的戰(zhàn)略投資，遠(yuǎn)洋物流為被投企業(yè)提供定制開發(fā)及增值服務(wù)，同時(shí)憑借“地產(chǎn)+資本”基因的優(yōu)勢(shì)、“輕重結(jié)合”的模式以及被投企業(yè)的資源網(wǎng)絡(luò)和協(xié)同作用，提升市場(chǎng)競(jìng)爭力。

“這樣的基因和背景，為遠(yuǎn)洋物流的發(fā)展插上了‘實(shí)業(yè)+金融’的翅膀，未來也有更多組合發(fā)展的方式。”馬天一指出。

二是REITs試點(diǎn)拓寬融資渠道。2020年4月，證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。遠(yuǎn)洋物流以“重資產(chǎn)自持+輕資產(chǎn)基金管理”為業(yè)務(wù)模式，短中期強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)投結(jié)合、協(xié)同資本”，長期形成平臺(tái)化獨(dú)立募資能力。而REITs試點(diǎn)涉及物流地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域物流地產(chǎn)企業(yè)也將能夠獲得更多樣化優(yōu)質(zhì)融資渠道、更豐富的投融資機(jī)制，減輕企業(yè)自身資本占用，賦能募資能力的提升與投拓體系的完善，實(shí)現(xiàn)資管規(guī)模和收入規(guī)模更穩(wěn)定高效的持續(xù)擴(kuò)張，有效加速構(gòu)建成熟的“募-投-建-管-退”業(yè)務(wù)閉環(huán)的進(jìn)程。

三是專業(yè)化的物流地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。從遠(yuǎn)洋物流成立之初，團(tuán)隊(duì)的組建甄選都是以行業(yè)經(jīng)驗(yàn)為重要標(biāo)準(zhǔn)，他們是一群在物流地產(chǎn)領(lǐng)域懂專業(yè)、有能力的專業(yè)化人才。馬天一介紹道，“遠(yuǎn)洋物流的很大一部分員工都曾是在物流地產(chǎn)行業(yè)有著多年資歷的專家，這對(duì)我們這個(gè)行業(yè)內(nèi)的新興企業(yè)的成長來說有著非常積極的作用。”

擴(kuò)大規(guī)模  制定三大戰(zhàn)略布局

“我們進(jìn)入行業(yè)的時(shí)間還不長，所以我們當(dāng)下第一要?jiǎng)?wù)是擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。”馬天一如是說。

為擴(kuò)大規(guī)模，遠(yuǎn)洋物流制定了三大戰(zhàn)略布局。

一是在城市選擇上與遠(yuǎn)洋集團(tuán)提出的“南移西拓”概念相結(jié)合。“在目前遠(yuǎn)洋物流的項(xiàng)目主要分布在京津冀和長三角，下一步主攻的方向?qū)⑹沁M(jìn)一步鞏固華東市場(chǎng)，積極拓展粵港澳大灣區(qū)。”馬天一進(jìn)一步解釋道，“西部的一些城市的經(jīng)濟(jì)增長速度很快，人口集中趨勢(shì)明顯，這些城市我們會(huì)從戰(zhàn)略布局的角度遴選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”

二是繼續(xù)以高標(biāo)干倉為發(fā)展核心。“目前遠(yuǎn)洋物流的發(fā)展核心依舊以高標(biāo)干倉為主，這是物流地產(chǎn)中需求最為廣泛的一種。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋物流已經(jīng)在冷庫方面有項(xiàng)目在推進(jìn)，但當(dāng)下階段依舊以高標(biāo)干倉規(guī)模化發(fā)展為主。”

三是制定五年規(guī)劃。“遠(yuǎn)洋物流制定了方向性的規(guī)劃，3～5年內(nèi)希望進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)。”馬天一在提到五年規(guī)劃時(shí)強(qiáng)調(diào)，“這是我們制定的方向性戰(zhàn)略，是未來的目標(biāo)，但我們不會(huì)因?yàn)樽非笠?guī)模擴(kuò)大，而通過降低我們的投資標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)。”

“成立初期，遠(yuǎn)洋物流主要是以開發(fā)型項(xiàng)目為主，但發(fā)展到現(xiàn)在，則是土地開發(fā)和收購成熟項(xiàng)目并重，整體上在選擇項(xiàng)目時(shí)遠(yuǎn)洋物流會(huì)更加謹(jǐn)慎，堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)。”馬天一以今年上半年收購紅星美凱龍物流資產(chǎn)包為例，闡述了遠(yuǎn)洋物流對(duì)收并購項(xiàng)目的挑剔。

首先考慮項(xiàng)目目前布局的城市是否符合預(yù)期。“紅星物流資產(chǎn)包分布的城市都在我們的業(yè)務(wù)規(guī)劃范圍內(nèi)，沒有特別偏僻或與我們戰(zhàn)略不搭的城市。”其次紅星資產(chǎn)包的項(xiàng)目大部分已投入運(yùn)營。“這樣的項(xiàng)目收購后可以有穩(wěn)定的租金收入，優(yōu)化我們的現(xiàn)金流。”三是回報(bào)率符合我們的投資標(biāo)準(zhǔn)。馬天一提到，“正因?yàn)槲覀冇谐墒煊薪?jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，才能夠在短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成十幾個(gè)項(xiàng)目的盡調(diào)和交割，并穩(wěn)定運(yùn)營。現(xiàn)在時(shí)間過了半年，各項(xiàng)經(jīng)營數(shù)據(jù)也證明了這次收購是很成功的。”

不難看出，“實(shí)業(yè)+金融”的顯著優(yōu)勢(shì)、專業(yè)化的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，以及目標(biāo)清晰的戰(zhàn)略布局，都已成為遠(yuǎn)洋物流未來發(fā)展的強(qiáng)大助推力。

（本文刊載于《中國物流與采購》雜志2021年第24期）